Syarat & Biaya KPR Rumah Pertama di Depok 2026 (Rp 1,2 M)
Membeli rumah pertama di Depok di kisaran Rp 1,2 miliar ke atas? Selain DP, ada pajak, biaya notaris, dan biaya KPR yang sering baru ketahuan di akhir. Panduan ini merangkum syarat, langkah, dan perkiraan biayanya, lengkap dengan contoh hitungan rumah Rp 1,2 M dan Rp 1,5 M.
1. Langkah KPR dari awal sampai akad
- Hitung kemampuan bayar. Patokan aman: cicilan maksimal sekitar 30–35% penghasilan rumah tangga. Coba kalkulator cicilan.
- Cek riwayat kredit Anda di SLIK OJK (bisa lewat layanan iDebKu OJK). Tunggakan kartu kredit atau paylater bisa membuat KPR ditolak.
- Pilih rumah dan bayar booking fee. Pastikan aturan pengembaliannya tertulis.
- Ajukan KPR ke bank dengan dokumen lengkap.
- Appraisal dan analisis kredit. Bank menilai rumah dan kemampuan bayar Anda.
- Terbit surat persetujuan (SP3K) berisi plafon, tenor, dan bunga atau margin.
- Akad kredit di hadapan notaris, bersamaan dengan proses jual beli.
2. Dokumen yang biasanya diminta
| Karyawan | Wiraswasta / profesional |
|---|---|
| KTP suami-istri, KK, buku nikah | KTP suami-istri, KK, buku nikah |
| NPWP | NPWP |
| Slip gaji dan surat keterangan kerja | Izin usaha (misalnya NIB) atau izin praktik |
| Rekening koran beberapa bulan terakhir | Rekening koran dan laporan keuangan usaha |
3. Biaya selain DP
- BPHTB (pajak pembeli). Di Kota Depok tarifnya 5% (Perda Kota Depok No. 1 Tahun 2024), dihitung dari nilai transaksi dikurangi NPOPTKP. UU HKPD menetapkan NPOPTKP paling sedikit Rp 80 juta, dan pengurang ini hanya berlaku untuk perolehan pertama di daerah tersebut. Cek angka resmi terbaru ke Bapenda Kota Depok.
- PPN untuk rumah baru dari developer. Tanyakan apakah harga sudah termasuk PPN, dan apakah unit Anda bisa mendapat insentif PPN (lihat bagian 5).
- Notaris/PPAT: akta jual beli (AJB), balik nama, dan akta-akta KPR. Honor PPAT dibatasi maksimal 1% dari nilai transaksi.
- Biaya KPR: provisi, administrasi, appraisal, serta asuransi jiwa dan kebakaran. Besarnya berbeda per bank.
4. Contoh hitungan: rumah Rp 1,2 M dan Rp 1,5 M
| Komponen | Rp 1,2 M | Rp 1,5 M |
|---|---|---|
| DP KPR 10% | Rp 120 jt | Rp 150 jt |
| BPHTB 5% × (harga − Rp 80 jt) | Rp 56 jt | Rp 71 jt |
| Honor PPAT (batas maksimal 1%) | ≤ Rp 12 jt | ≤ Rp 15 jt |
| Cicilan KPR 15 thn (asumsi 9%) | ± Rp 11,0 jt/bln | ± Rp 13,7 jt/bln |
| Cicilan KPR 20 thn (asumsi 9%) | ± Rp 9,7 jt/bln | ± Rp 12,1 jt/bln |
| Penghasilan ± agar cicilan 35% (15 thn) | ± Rp 31 jt/bln | ± Rp 39 jt/bln |
Contoh di atas memakai skema DP 10%, sama seperti KPR Syariah BSI yang tersedia di Well Tree Residence (Tipe 5 mulai Rp 1,2 M, Tipe 6 mulai Rp 1,5 M). Kalau ingin tanpa bank, ada juga cicilan langsung ke developer 36x tanpa bunga dengan DP 15%: sekitar Rp 28,3 juta per bulan untuk rumah Rp 1,2 M. Booking fee Rp 19 juta, dikembalikan 100% jika KPR tidak disetujui bank.
5. Soal insentif PPN rumah
Pemerintah memberikan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) 100% atas bagian harga sampai Rp 2 miliar, untuk rumah dengan harga maksimal Rp 5 miliar, yang berlaku hingga 31 Desember 2026. Pemerintah juga sudah mengumumkan rencana perpanjangan sampai akhir 2027.
Penting untuk rumah inden: insentif ini dikaitkan dengan serah terima rumah yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST) dalam periode insentif. Jadi kalau serah terima rumah Anda dijadwalkan nanti, tanyakan ke developer dan cek apakah insentif masih berlaku pada waktu itu.
Hitung biaya resmi untuk unit pilihan Anda
Kami bantu rincian DP, pajak, dan simulasi KPR BSI atau cicilan developer untuk Tipe 5 dan Tipe 6 Well Tree Residence.
*Syarat dan ketentuan berlaku. Sumber: tarif BPHTB Depok dari DDTC News; NPOPTKP minimum UU HKPD dari DDTC News; insentif PPN DTP dari DDTC News dan DDTC News. Informasi umum, bukan nasihat pajak.
Pertanyaan umum
Berapa BPHTB untuk rumah Rp 1,2 miliar di Depok?
Dengan tarif BPHTB Depok 5% dan asumsi NPOPTKP Rp 80 juta, BPHTB-nya sekitar 5% × (Rp 1,2 miliar − Rp 80 juta) = Rp 56 juta. Angka pasti mengikuti ketetapan Bapenda Kota Depok.
Apa saja biaya beli rumah selain DP?
Umumnya ada BPHTB, PPN untuk rumah baru dari developer (jika tidak ditanggung pemerintah), biaya notaris/PPAT untuk AJB dan balik nama, serta biaya KPR seperti provisi, administrasi, appraisal, dan asuransi.
Berapa gaji untuk KPR rumah Rp 1,2 miliar dengan DP 10%?
Dengan DP 10%, tenor 15 tahun, dan asumsi bunga atau margin 9%, cicilannya sekitar Rp 11 juta per bulan. Agar cicilan sekitar 35% penghasilan, dibutuhkan penghasilan rumah tangga sekitar Rp 31 juta per bulan. Keputusan akhir mengikuti analisis bank.