Beli Rumah Inden yang Aman: 8 Hal Wajib Dicek Sebelum Bayar Booking Fee
Membeli rumah inden, yaitu rumah yang masih direncanakan atau sedang dibangun, biasanya memberi harga lebih rendah dan pilihan kavling lebih banyak. Risikonya juga nyata: proyek bisa terlambat, berbeda dari brosur, atau bahkan mangkrak. Kabar baiknya, sebagian besar risiko itu bisa dicek sebelum Anda membayar sepeser pun.
Sebagai developer, kami menulis daftar ini dengan jujur, termasuk hal-hal yang sebaiknya Anda tanyakan juga kepada kami.
1. Status sertifikat tanah
Tanyakan apakah tanahnya sudah bersertifikat atas nama developer, berapa nomornya, dan apakah sudah dipecah per kavling. Minta salinannya, lalu cocokkan dengan lokasi dan luas di lapangan. Anda juga bisa memeriksa informasi bidang tanah lewat layanan resmi BPN.
2. Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
PBG adalah pengganti IMB. Tanyakan apakah PBG untuk tipe rumah yang Anda pilih sudah terbit atau masih diproses, dan minta melihat dokumennya.
3. Siteplan yang disahkan
Pastikan posisi kavling, jalan, dan fasilitas seperti taman atau kolam renang tercantum di siteplan resmi, bukan hanya di gambar brosur.
4. Syarat PPJB menurut PP 12 Tahun 2021
PPJB (Perjanjian Pendahuluan Jual Beli) adalah perjanjian sebelum AJB. Untuk rumah yang masih dibangun, PP 12 Tahun 2021 mengatur bahwa PPJB baru dilakukan setelah ada kepastian atas:
- status kepemilikan tanah,
- hal yang diperjanjikan,
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG),
- ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, dan
- keterbangunan paling sedikit 20%.
PPJB juga ditandatangani di hadapan notaris. Jadi kalau proyek masih di tahap awal, wajar jika transaksi dimulai dengan surat pemesanan atau booking. Yang penting, tanyakan kapan PPJB akan dibuat dan apa isinya.
5. Aturan pengembalian uang jika batal
Ini bagian yang paling sering terlewat. Menurut PP 12 Tahun 2021, jika PPJB batal:
- Karena kelalaian developer: pembayaran yang sudah diterima wajib dikembalikan ke pembeli.
- Karena kelalaian pembeli, dan pembayaran paling banyak 10% dari harga: pembayaran menjadi hak developer.
- Karena kelalaian pembeli, dan pembayaran lebih dari 10%: developer dapat memotong 10% dari harga transaksi, sisanya dikembalikan.
Untuk booking fee sebelum PPJB, minta aturan pengembaliannya tertulis di surat pemesanan: kapan bisa kembali penuh, kapan hangus, dan berapa lama prosesnya.
6. Jadwal serah terima dan sanksi keterlambatan
Minta tanggal serah terima tertulis, beserta apa yang terjadi jika developer terlambat, misalnya denda per hari atau per bulan. Janji lisan dari marketing tidak cukup.
7. Spesifikasi dan fasilitas tertulis
Semua yang dijanjikan di brosur, seperti material lantai, merek sanitari, kolam renang, atau one gate system, sebaiknya masuk ke lampiran perjanjian. Kalau sebuah fasilitas tercantum di perjanjian tetapi tidak dibangun, posisi Anda sebagai pembeli jauh lebih kuat.
8. Progres fisik dan rekam jejak developer
- Datangi lokasi lebih dari sekali dan lihat apakah pekerjaan benar-benar bergerak.
- Minta foto atau video progres berkala.
- Cari tahu proyek developer sebelumnya dan, bila bisa, tanyakan pengalaman pembelinya.
- Pilih skema bayar yang mengikuti progres pembangunan jika tersedia.
Bagaimana di Well Tree Residence? Sertifikat SHM sudah dipecah per kavling dan dokumennya bisa Anda cek saat survei. Booking fee Rp 19 juta bisa dikembalikan 100%. Kantor marketing dan jalan paving akses sudah jadi, pondasi rumah contoh mulai dikerjakan Oktober 2026, dan rumah contoh ditargetkan selesai pertengahan 2027. Progresnya kami bagikan setiap minggu di Instagram @welltreeresidence. Silakan ajukan semua pertanyaan di daftar ini kepada kami.
Cek sendiri dokumennya
Jadwalkan kunjungan ke kantor marketing. Bawa daftar ini dan tanyakan semuanya.
Pertanyaan umum
Apa itu rumah inden?
Rumah inden adalah rumah yang dibeli saat masih direncanakan atau sedang dibangun. Pembeli memesan dan membayar lebih dulu, lalu rumah diserahterimakan setelah selesai dibangun.
Kapan PPJB rumah boleh ditandatangani?
Menurut PP 12 Tahun 2021, PPJB untuk rumah yang masih dibangun dilakukan setelah ada kepastian atas status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20%.
Apakah uang bisa kembali jika PPJB batal?
Menurut PP 12 Tahun 2021, jika batal karena kelalaian developer, pembayaran wajib dikembalikan ke pembeli. Jika batal karena kelalaian pembeli dan pembayaran paling banyak 10% dari harga, pembayaran menjadi hak developer. Jika pembayaran sudah lebih dari 10%, developer dapat memotong 10% dari harga transaksi dan sisanya dikembalikan.
Artikel ini berisi informasi umum, bukan nasihat hukum. Untuk kasus tertentu, konsultasikan dengan notaris atau konsultan hukum.