Simulasi Cicilan Rumah Rp 1,2 Miliar: KPR vs Cicilan Developer
Rumah seharga Rp 1,2 miliar bisa terasa sangat berat atau cukup terjangkau. Semuanya tergantung empat hal: besar DP, lama tenor, bunga, dan skema bayar yang dipilih. Di halaman ini kami hitungkan angkanya supaya Anda bisa menilai sendiri.
Ringkasan cepat (harga Rp 1,2 miliar, DP 20%):
- KPR 15 tahun, asumsi bunga 9%: ± Rp 9,7 juta/bulan
- KPR 20 tahun, asumsi bunga 9%: ± Rp 8,6 juta/bulan
- Cicilan developer 36 bulan tanpa bunga: ± Rp 26,7 juta/bulan
1. Tabel cicilan KPR rumah Rp 1,2 miliar
Simulasi di bawah memakai DP 20%, sehingga pokok pinjaman Rp 960 juta. Bunga ditampilkan dalam tiga asumsi karena setiap bank dan setiap periode berbeda. Perhitungannya memakai metode anuitas, yaitu cicilan tetap setiap bulan.
| Bunga/thn | 10 thn | 15 thn | 20 thn |
|---|---|---|---|
| 7% | Rp 11,1 jt | Rp 8,6 jt | Rp 7,4 jt |
| 9% | Rp 12,2 jt | Rp 9,7 jt | Rp 8,6 jt |
| 11% | Rp 13,2 jt | Rp 10,9 jt | Rp 9,9 jt |
Catatan soal bunga promo: banyak KPR memberi bunga tetap (fixed) yang rendah di awal, lalu berganti ke bunga mengambang (floating) setelah masa promo habis. Untuk perencanaan yang aman, hitung kemampuan bayar memakai bunga setelah masa promo, bukan bunga promonya.
KPR syariah: di Well Tree Residence, KPR tersedia melalui Bank Syariah Indonesia (BSI) dengan DP mulai 10%. KPR syariah memakai margin, bukan bunga, tetapi angka di tabel tetap bisa jadi gambaran besarnya cicilan.
2. Pengaruh besar DP terhadap cicilan
Setiap tambahan DP mengurangi pokok pinjaman, sehingga cicilan dan total bunga ikut turun. Tabel ini memakai asumsi bunga 9% per tahun.
| DP | 10 thn | 15 thn | 20 thn |
|---|---|---|---|
| 10% Rp 120 jt | Rp 13,7 jt | Rp 11,0 jt | Rp 9,7 jt |
| 20% Rp 240 jt | Rp 12,2 jt | Rp 9,7 jt | Rp 8,6 jt |
| 30% Rp 360 jt | Rp 10,6 jt | Rp 8,5 jt | Rp 7,6 jt |
Tenor panjang memang membuat cicilan ringan, tetapi total bunganya membengkak. Contohnya, dengan DP 20% dan bunga 9%, total bunga tenor 15 tahun sekitar Rp 790 juta, sedangkan tenor 20 tahun sekitar Rp 1,1 miliar.
Untuk rumah Rp 1,5 miliar (misalnya Tipe 6 di Well Tree Residence), kalikan angka cicilan di tabel dengan sekitar 1,25 untuk DP, tenor, dan bunga yang sama.
3. Cicilan developer 36x tanpa bunga
Sebagian developer menawarkan cicilan bertahap langsung tanpa bank. Di Well Tree Residence, pilihan ini tersedia selama 36 bulan tanpa bunga dengan DP mulai 15% (syarat dan ketentuan berlaku).
| DP | Sisa dicicil | Per bulan |
|---|---|---|
| 15% Rp 180 jt | Rp 1,02 M | Rp 28,3 jt |
| 20% Rp 240 jt | Rp 960 jt | Rp 26,7 jt |
| 30% Rp 360 jt | Rp 840 jt | Rp 23,3 jt |
4. Berapa penghasilan yang dibutuhkan?
Bank menilai kemampuan bayar dari perbandingan cicilan dengan penghasilan. Sebagai patokan umum yang aman, jaga cicilan rumah di kisaran maksimal 30–35% penghasilan. Banyak bank juga menerima penghasilan gabungan suami-istri.
| Skema (DP 20%) | Cicilan | Penghasilan ± |
|---|---|---|
| KPR 20 thn, bunga 9% | Rp 8,6 jt | Rp 24,7 jt |
| KPR 15 thn, bunga 9% | Rp 9,7 jt | Rp 27,8 jt |
| KPR 10 thn, bunga 9% | Rp 12,2 jt | Rp 34,7 jt |
5. KPR atau cicilan developer, pilih yang mana?
KPR cocok jika
- Anda ingin cicilan bulanan serendah mungkin dan punya penghasilan tetap yang bisa dibuktikan.
- Anda siap dengan proses pengajuan: dokumen, appraisal, dan analisis kredit.
- Anda sadar total bunga yang dibayar selama tenor bisa sangat besar.
Cicilan developer cocok jika
- Arus kas Anda kuat, misalnya punya usaha atau dana yang akan cair seperti hasil penjualan rumah lama.
- Anda ingin menghindari bunga sama sekali dan tidak mau proses bank.
- Anda ingin rumah lunas dalam 3 tahun.
Ada juga pembeli yang mencicil DP ke developer lalu sisanya memakai KPR. Tanyakan langsung ke marketing apakah kombinasi seperti ini bisa diatur.
6. Biaya di luar cicilan yang sering terlupa
- Booking fee dan DP. Tanyakan apakah booking fee bisa dikembalikan dan dalam kondisi apa. Di Well Tree Residence, booking fee Rp 19 juta dan bisa dikembalikan 100%.
- Pajak: BPHTB (maksimal 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi batas tidak kena pajak di daerah) dan PPN untuk rumah baru dari developer. Tanyakan apakah harga sudah termasuk pajak.
- Notaris: biaya PPJB, AJB, dan balik nama sertifikat.
- Biaya KPR: provisi, administrasi, appraisal, serta asuransi jiwa dan kebakaran.
Minta rincian semua biaya ini secara tertulis sebelum membayar apa pun.
Hitung sesuai kondisi Anda
Coba kalkulator cicilan di halaman utama, lalu minta hitungan resmi (termasuk pajak dan biaya) lewat WhatsApp.
Pertanyaan umum
Berapa cicilan KPR rumah Rp 1,2 miliar per bulan?
Dengan DP 20% (pinjaman Rp 960 juta), tenor 15 tahun, dan asumsi bunga 9% per tahun, cicilannya sekitar Rp 9,7 juta per bulan. Dengan tenor 20 tahun sekitar Rp 8,6 juta per bulan.
Berapa gaji untuk KPR rumah Rp 1,2 miliar?
Jika cicilan dijaga maksimal sekitar 35% dari penghasilan, untuk cicilan Rp 9,7 juta per bulan dibutuhkan penghasilan rumah tangga sekitar Rp 27–28 juta per bulan. Ketentuan pasti mengikuti penilaian masing-masing bank.
Lebih baik KPR atau cicilan developer?
KPR membuat cicilan bulanan lebih ringan karena tenornya panjang, tetapi total bunga yang dibayar besar. Cicilan developer tanpa bunga membuat total pembayaran lebih kecil, tetapi cicilan bulanannya jauh lebih besar karena tenornya pendek, sehingga cocok untuk pembeli dengan arus kas kuat.
Semua angka di halaman ini adalah simulasi untuk perencanaan, bukan penawaran kredit. Suku bunga, syarat, dan biaya resmi mengikuti bank dan developer.